Del trenutnega dogajanja na področju upravništva pri nas je odlično opisan in ustreza dejstvom. Enako velja za del dogajanja okoli priprave izhodišč nove stanovanjske zakonodaje, kjer nas je kar nekaj, ki smo bili dogajanju blizu in se nagibamo k pravičnejši zakonodaji v odnosu do etažnih lastnikov. Žal pa smo pri spremljanju priprav zakona često ostali odprtih ust in povešenih čeljusti.
1. Pogoji za pridobitev certifikata “Zaupanja vrednega upravnika” so sporni
Pogoji za pridobitev cehovskega certifikata “Zaupanja vreden upravnik“, ki so si ga zase izmislili in na svojo kožo napisali upravniki, ki mislijo, da se lahko zaupanje podeljuje in dokazuje na tak način, nimajo vgrajenih niti osnovnih etičnih varovalk. Certifikat kot tak je (tudi) zato napačno poimenovan.
Dejansko, lahko namreč zaupanje upravniku podelijo le lastniki z najemom njegovih storitev – ne pa cehovska združba, ki v največji možni meri sledi interesom kapitala in čim večjim zaslužkom. Te zaslužke ustvarjene na račun lastnikov (katere zastopajo) potem ceh “posrečeno” poimenuje “kapitalska ustreznost upravnika” in je eden od ključnih pogojev za pridobitev certifikata.
Po naši oceni je uporaba “kapitalske ustreznosti” upravnika v namen pridobivanja certifikata v popolnem nasprotju z dejansko vlogo upravnika v družbi. Ta naj bi deloval v korist etažnim lastnikom, zato je takšno “vrednostno” poimenovanje, ki so si ga v cehu izmislili (in je tudi s stališča zakonodaje popolnoma ničvredno) v kontekstu poslovanja upravnika moteče in nepotrebno. Vendar ne le to, če pomislimo, da je marsikatero pogojno sumljivo početje upravnike do takšne “kapitalske ustreznosti” pripeljalo, potem je takšno vrednotenje v veliki meri tudi škodljivo! Škodljivo pa predvsem na račun etažnih lastnikov, ki so to ustreznost z očitnim preplačevanjem njegovih storitev tudi žal pomagali doseči.
Če lahko malo karikiramo – so potemtakem verjetno veliko bolj zaupanja vredni tisti upravniki, ki zaradi svojega poštenega in etičnega načina poslovanja ne dosegajo “kapitalske ustreznosti” kot so si jo zamislili v cehu – ali pa si iz etičnih razlogov ne želimo povezovati svojega imena s certifkatom v obliki kot ga v tem trenutku ponuja pod okriljem GZS organizirana upravniška združba.
V vsakem primeru pa bo certifikat “Zaupanja vreden upravnik” imel pravo vrednost in težo šele takrat, ko bo pogoje zanj spisala civilna družba in združba podjetnikov.
2. Upravnik naj se ukvarja z upravljanjem!
Upravnik naj se ukvarja z upravljanjem in ne z gradbeništvom (in vsem ostalim)! Drugače se zlahka “po nesreči” dogodi, da upravnik v enem letu preko provizij in na račun lastnikov, zasluži toliko, kot bi samo z upravljanjem v parih letih.
Neumnosti, s katerimi nekateri upravniki namerno zlorabljajo zaupanje etažnih lastnikov (ki jih za delo v njihovo korist plačujejo) v zvezi z realnimi prihranki po “izdelavi fasade” so na prvi pogled lastnikom prijazne. Pred časom se je eden izmed upravnikov v plačanem oglasu pohvalil češ, “da po obnovi fasad” stanovalci plačujejo med 45 – 55% nižje stroške ogrevanja. Vendar je pri tem potrebno videti širšo sliko – Upravnik je pozabil namreč povedati, da bodo sedaj 8 let lastniki stavbe mesečno – skozi celo leto odplačevali tri krat višji znesek kredita, kot so do sedaj plačevali za ogrevanje. Kar pa je čista zloraba položaja upravnika, ki bi moral nastopati s pozicije zaščite in ne zlorabe v škodo interesov etažnih lastnikov.
Upravniki lastnikom ne prikažejo realnih prihrankov na račun stroškov ogrevanja po energetski sanacij, ki je dostikrat nepotrebna.
Kar pa se tiče provizij, je naše stališče pri MagDomu-u kristalno jasno. Jemanje provizij s strani upravnika je potencialno izsiljevalsko koruptivno početje, v katerem sta udeležena izsiljevalec in izsiljevani. S skupnimi močmi sta za višino izplačane provizije okradla etažne lastnike.
Upravnikom bi moralo biti z zakonom prepovedano jemanje takšnih provizij (ki vplivajo na končno izvajalčevo ceno storitve v škodo etažnih lastnikov) v kakršni koli obliki in pod kakršnim koli imenom. Upravnik je za svoje delo plačan s pogodbeno določenim zneskom. In nima nobene pravice do prejema ali zaračunavanja lastnikom niti enega samega centa več, kot je zapisano v Pogodbi o upravljanju.
Upravnik naj se ukvarja z upravljanjem. In ničemer drugim. In to bi zakonodajalec moral NUJNO zapisati v zakon.
3. Nižanje odstotka lastništev za sprejemanje sklepov
Če bo zakonodajalec v interesu gradbenih upravnikov dejansko popustil in znižal odstotek lastništev, ki je potreben za sprejem sklepa o energetski sanaciji fasade (in ostalih ukrepih) ter najemu kredita na 50%, bo ta odločitev še ena degradacija socialne države v korist kapitala. Stanovanja socialno šibkih etažnih lastnikov bodo s takšno slabo odločitvijo počasi pričela prehajati v neumorno grabežljive ročice vedno bolj “kapitalsko ustreznih” gradbenih upravnikov in vseh vrst kreditodajalcev.
Ne eni in ne drugi pa ne poznajo človečnosti in “milosti”. Upamo lahko le, da bodo vsaj nekaj malega prispevali v proračun kuhinj za brezdomce, katerih število bo tudi po njihovi zaslugi naraslo.