Etažni lastniki nepremičnine z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osem posameznih delov, morajo ustanoviti rezervni sklad. Tako je za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja predpisal Zakonodajalec.
Tako zbrana sredstva predstavljajo skupno premoženje etažnih lastnikov, za njih pa jih mora voditi upravnik ločeno – na posebnem računu.
Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določa Pravilnik. Obveznost vplačevanja v sklad pa nastopi, ko stavba dopolni starost deset let. Najnižje vplačilo ob nastopu obveznosti znaša 0,20€ po m2 bruto etažne lastnine.
Rezervni sklad – kdaj?
Zbrana sredstva je mogoče porabiti samo za:
- poravnavo stroškov investicijskega vzdrževanja
- poravnavo stroškov potrebnih izboljšav
- za odplačevanje v te namene najetih posojil
Osnovni pogoj za porabo teh sredstev je dosežen, ko lastniki sprejmejo investicijski načrt, ki ga je pripravil upravnik. Upravnik lahko polg del v investicijskem načrtu, izplača le še stroške nastale zaradi intervencijskih popravil.
Nikakor pa ne smejo lastniki ali upravnik sredstev porabiti za plačilo rednih vzdrževalnih del…kot je na primer beljenje stopnišč, zamenjava kljuk, ključavnic zaradi dotrajanosti in podobno…
Rezervni sklad – prepovedi in kršitve
Nihče izmed lastnikov stavbe, nimajo pravice zahtevati vračila vplačanih sredstev v rezervni sklad niti zahtevati delitve.
Ko se kateri od lastnikov odloči, da ne bo vplačeval v ta sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju. V nadaljevanju pa lahko – kar je običajno določeno že s pogodbo o upravljanju, upravnik, kot pooblaščenec etažnih lastnikov v njihovem imenu in za njihov račun zoper dolžnika vloži predlog za izvršbo. Sredstva v ta namen je začasno dovoljeno založiti iz rezervnega sklada.
V tem primeru nato neplačnik izve ceno svojega nespametnega ravnanja. In ta je precej višja, kot če bi v sklad vplačeval redno.
Rezervni sklad – nasveti upravnika
Za etažne lastnike bi bilo najbolje tako:
Upravnik naj sredstva rezervnega sklada stavbe vodi na samostojnem računu. Ta naj bo odprt le za njihovo stavbo in naj se Rezervnega sklada ne vodi na skupnem računu za vse stavbe, ki jih upravlja. Če želijo preventivno preprečiti zlorabo teh sredstev s strani upravnika, mu lahko določijo še sopodpisnika za izplačila sredstev.
Pred planirano večjo investicijo naj se etažni lastniki dogovorijo za dvig prispevka v rezervni sklad. Če je le mogoče, naj to poplačajo iz zbranih sredstev. V primeru investicije, predlagamo da se izvede izračun ekonomske upravičenosti projekta (na primer energetske sanacije ovoja stavbe). Obstaja velika verjetnost, da je idejo o potrebnosti sanacije etažnim lastnikom »podtaknil« ravno upravnik. Lastnikom se zna pripetiti, da se investicija, zelo verjetno ne bo povrnila v nekem ekonomsko upravičeno doglednem času.
Če se za investicijo že odločijo in se kot vir financiranja izbere kredit – to običajno ni modra odločitev, saj kredit strošek vlaganj zvišuje.
Preverite upravnika…
Če se v stavbi lastniki odločajo za večjo investicijo, njihov upravnik pa je znan po tem, da od izvajalcev za svoje delo zahteva provizijo, (no ja, to itak počne večina) naj najprej razmislijo o zamenjavi upravnika. Izberejo naj upravnika, ki se zaveda, da je za svoje delo plačan s pogodbeno določeno ceno upravljanja. Prav je, da lastniki vedo, da pri provizijskem upravniku že sedaj za njegovo storitev ne plačujejo na primer le 8,55€ + DDV kot je zapisano v pogodbi, ampak je temu znesku potrebno prišteti vse, kar jim ta potihem za hrbtom zaračuna skozi provizije izvajalcev.
Provizije, ki jih upravniki zaračunavajo izvajalcem namreč (preko izdanih računov izvajalcev) vedno plačujejo etažni lastniki. Pri strehi, fasadi ali izgradnji nove kurilnice v srednje veliki stavbi lahko lastnike provizijsko naravnan upravnik mimogrede oškoduje za med 1500,00 – 20.000,00€.